Advertisements

Ultima zvâcnire în imobiliare

Apariţia cifrelor de vânzări din iunie, coroborată cu publicarea de către municipalitatea clujeană a raportului intitulat Ghidul tranzacțiilor imobiliare – Cluj-Napoca (realizat de Veridio), au dat noi ocazii presei locale să mai arunce o perdea de fum peste ce se întâmplă de fapt în imobiliare la Cluj. Cu intenţie sau nu, analiştilor din presa clujeană le scapă tocmai esenţialul, pierzându-se printre cifre. Realitatea este că prețurile stagnează înainte să dea înapoi, fiind imposibil atât pentru clienți să le plătească, cât și pentru patronii din construcții să le mai scadă (la presiunea comercianților de materiale, a agențiilor imobiliare + a muncitorilor tot mai puțini și cu salarii tot mai mari, șamd). Clujul livrează în continuare între 6 și 7.000 de apartamente anual, această cifră a absorbției fiind neschimbată din 1968 încoace (vorbim de o jumătate de secol, da?) cu mici excepții, căderi sau vârfuri ca, de exemplu, anul 1970 – când s-au construit în Cluj 9.000 de apartamente.

Prețul mediu a fost sub 1.300 euro/mp (mai exact, prețul mediu de vânzare al apartamentelor din Cluj în 2018 a fost de 1.287 euro/mp, în creștere cu 6,3% față de anul 2017, când media a fost 1.211 euro/mp), oricât s-au străduit „analizele” să-l urce spre 1.500 euro, a fost prețul cerut sau visat de proprietari. Este clar pentru orice om cu scaun la cap că prețul/mp nu mai urcă în condițiile actuale cu 300 euro/an, ci cu maxim 5-10 eur/lună, adică undeva la 60-100 euro pe an, datorită inflației. Cum în ianuarie, februarie și martie 2019 vânzările s-au cam prăbușit, e clar că oricât ar fi vrut agenții să recupereze, cele 300 euro puse ca presiune asupra prețului cerut nu se pot regăsi în vânzările din cel de-al doilea trimestru al anului 2019. Prețul mediu pe metrul pătrat al apartamentelor vândute în primele 5 luni din 2019 (1.899 tranzacții) a fost, de fapt, puţin peste 1.330 euro/mp. 

Ce s-a schimbat în ultimii, ani, dincolo de cifra celor 6-7.000 apartamente vândute în Cluj, este „valoarea” acestora. Pe liniuţa dintre cele 6 şi 7.000 se află locuinţele moderne, aflate în aşa-numitele condominii: duplexuri, triplexuri sau apartamente în bloculeţe de 6 apartamente. Astfel, piaţa locuinţelor a urcat la 400 milioane de euro, iar clienţii lor sunt în continuare clujenii, fie că vorbim de odraslele mai-vechilor locuitori, fie de studenţii stabiliţi aici după facultate. Aceştia reprezintă, conform cifrelor oficiale, 66% dintre achizitorii de proprietăți locale, ceea ce ascunde o piață gri a chiriilor și indică, la urma-urmei, că „viniturile” nu prea se grăbesc să invadeze oraşul care nu este chiar aşa magnet precum îl prezintă propaganda oficială. Sau dacă e vreun magnet, o fi unul foarte scump!

Şi-l permit doar maramureşenii, bistrițenii sau sălăjenii, care ocupă un Top3 al viniturilor între cei 32% cumpărători din alte oraşe, la care se adaugă 2% cetăţeni străini. În ciuda valorii tot mai mari a stocului de apartamente livrate, calitatea acestora lasă tot mai mult de dorit, şi vorbim mai ales la finisaje. Dacă la Braşov compania Maurer imobiliare livra în 2018 la preţul de 1.000 euro/mp un apartament semifinisat cu pardoseli, baia completă şi uneori chiar şi cu bucătăria mobilată, în Clujul anului 2019 vrea să vândă cu 1.500-2.000 acelaşi apartament, dar cu ceva mai puţine finisaje. De ce oare?

Pentru că există impresia (sau se creează un trend) cum că „piaţa clujeană” ar fi vreun sac fără fund care absoarbe, fără probleme, orice marfă aruncată aici, indiferent de preț. În realitate, pentru cei capabili să citească niște cifre, nu să se îmbete cu apă rece, nici naivii din IT nu-și mai permit să plătească prețurile gonflate din imobiliare. După ce le-au luat fața profesorilor sau doctorilor din oraș, considerați de imobiliari drept clienți de mâna a doua (pentru că nu cuplau la orice ofertă de lux), aceștia s-au cam umplut de credite și nu mai pot „cotiza” la noile ansambluri imobiliare până nu-și termină de plătit Prima casă și reușesc, eventual, să o scoată la mezat.

Achizițiile imobiliare finanțate din credite bancare în anul 2018 au fost de 33% din valoarea totală tranzacționată, față de 31% în anul 2017.

Cu toate că majoritatea apartamentelor se cumpără în continuare cu banii jos (și datorită dobânzilor bancare mari, dar și a condițiilor tot mai restrictive de acordare a creditelor), de la an la an procentul apartamentelor vândute cu finanțarea băncilor crește. Asta cu toate că preţurile diferă, iar constructorii cer ceva mai mult ca să fie de acord să „blocheze” apartamentul până la finalizarea dosarului bancar și acordarea creditului către client: vorbim de prețuri de 1.330 euro/mp pentru apartamentele finanțate din surse proprii, respectiv 1.349 euro/mp pentru apartamentele finanțate de bănci. Ceea ce înseamnă că „banii jos” încep să se termine și, în ciuda dificultăților, se apelează tot mai mult la ofițerii de credite.

Aceasta este una din ultimele perioade de la începutul secolului XXI când vom mai vedea vreun fel de interacțiune umană între vânzători, cumpărători și finanțatori. Deja băncile încep să-și închidă casieriile (la ING depui numerar doar la bancomat) iar creditele imobiliare se vor acorda din a treia decadă a secolului în funcție de un „scor” al clientului și vor necesita, probabil, doar scanarea unui cod QR atașat imobilului. De asemenea, va crește importanța (și comisionul) agențiilor, tot ca urmare a reducerii interacțiunii dintre vânzător și cumpărători. În imobiliare nu e deloc simplu, nu e vorba doar de scumpiri sau ieftiniri, ci de faptul că plătim mai mult pentru tot mai puțin. Și asta de la an de an, chiar dacă se spune că piața este în curs de așezare, că ar fi tot mai exigentă…

Advertisements

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

%d blogeri au apreciat: