Advertisements

Scenarii cu smiorcăieli imobiliare

De cele mai multe ori, după ce notez câteva idei (de bun simţ, de cele mai multe ori, dar şi naiv-subiective, uneori) despre imobiliare, reuşind să încropesc câte un articol de weekend, am mici remuşcări. Mă gândesc la prietenii care şi-au investit (unii) economiile familiei într-un apartament pe care îl dau cu chirie, sau construiesc (alţii) pe câteva terenuri achiziţionate prin credit sau rămase moştenire de la generaţiile anterioare. Mă gândesc că se supără citind articolele mele prăpăstioase despre cum se va sparge bula. Chiar dacă acestea sunt încă păreri singulare, cert e că urmează câţiva ani cu multe smiorcăieli în imobiliare. Şi nu mă refer aici la investitorii serioşi, care chiar ştiu cu ce se mănâncă aceste afaceri şi nu se aruncă, nici nu îşi desconsideră clienţii.

Dar am citit tot felul de prostii în ultima vreme despre imobiliare, advertoriale despre preţurile care se vor menţine în ciuda realității de zi cu zi, sau nu vor scădea semnificativ, pentru că sunt „refugiu pentru criza”. Ar fi de râs dacă nu este de plâns. Fantezii ale unor oameni prinși cu proprietăți, speranțe nerealiste sau manipulări grosolane ale investitorilor care i-au atras. Cumva e normal, oamenii încă nu înțeleg noua paradigmă. E greu să te obișnuiești cu gândul ca pana acum luai 100k pe cutia de chibrituri și mâine nu o să mai iei nici 50k,  asta dacă găsești pe cineva să o mai cumpere. Mulți nici acum nu cred că va fi vreo criză – încă speră că doar au pus un pic pe hold afacerea, apoi dau play după ce se relaxează restricţiile și gata, s-au mufat din nou la sursa de bani, făcând aproape nimic.

Sau dacă nu chiar nimic (că au investit), făcând tot ce făceau înainte – atâta doar că noua lume nouă – cea de după COVID – nu le va mai permite asta. Cum sa fie altfel când tot clujeanul care nu văzuse în viata lui 10.000 euro până la Caritas cerea 100k pe apartamente înghesuite din blocurile comuniste? Norocul lui că erau alţii dispuşi să le plătească, îndatorându-se pe zeci de ani şi sperând că piaţa va urca la nesfârşit, numai că nu se poate. E o alergare în cerc, după cum consideră şi jurnalistul care scrie aici, pe Reportaje Live.

În 2019 am făcut o analiză. Pentru mine la acel moment erau de interes strict terenuri de un anumit tip sau spaţii industriale. Pe orice analiză de randament în 2019 ieşeam mai bine cu spatii industriale/logistice în Viena sau în Budapesta decât în Bucureşti.

Poate să vina orice „căruţă” sau oricine să îmi explice ce minunate sunt imobiliarele când eu vad clar, în practică, un randament mai bun înafara României decât în Romania. Deci balonul acesta de săpun era umflat foarte mult şi nu doar eu observasem acest lucru. Se vedea şi în statistici o scădere clară a numărului de tranzacţii de la an la an. În Romania anului 2019, aproximativ 60% din tranzacţii se făceau fără credite, şi doar restul de 40% sub umbrela creditării. Poate vă întrebaţi de unde bani cash când voi abia gâfâiţi să strângeţi 15.000 euro. În toată piaţa asta de bulă creşterea se baza pe 4 actori:

1. Firmele. Dacă aveai o firmă bancabilă trăgeau bancile de tine să-ţi dea linii de credit. Luai o linie de credit cu 2-3.2% dobânda si cu banii construiai sau cumpărai imobiliare pentru chirie obţinând un randament de aproximativ 4.7% (la chirii, că la construcţii bătea spre 32-42%). Doar eu ştiu o mulţime de „isteţi” cu firme care credeau că au descoperit gaura din covrig. La construcţii randamentele erau asa de bune ca merita sa închizi fabrica unde abia respirai cu 5-12% si sa te apuci de construit blocuri pentru 32-42%. Multi au şi făcut asta. Cerere exista destulă. Mama naivilor era mereu gravida. Mai erau si alte firme care preferau sa cumpere la rosu pentru închirere. Toate achiziții cash.

2. Fonduri de investiții. Romania era un Eldorado pentru fonduri mari din străinătate. Cum naiba să nu fie când fondul se împrumuta acasă la el la 0.7-1.4% și dacă construia în Romania obținea minim 30%, iar dacă cumpăra pentru închiriere scotea minim 5-6%? Așa da viață! Toți băietii aceștia cumpărau cash. Îmi povestea un agent imobiliar din Cluj despre un neamț-turc care deține peste 900 de apartamente în Cluj. Dar asta era doar ce știa el în Cluj. Cine știe câți mai sunt la fel prin București sau orașele mari.

3. Românii plecați în afara României. Aceștia își cumpărau apartamente ca să aibă unde se întoarce, sau pentru copiii studenți. Ştiu o mulţime de cazuri care în baza unui salariu bunicel prin alte tari se împrumutau acolo şi cumpărau apartamente în Romania. Si unde puteau sa cumpere dacă nu într-un oraş mare punând şi ei presiune pe preturi. Oamenii aceştia cumpărau cash şi de cele mai multe ori pe nevoie.

4. Românii din ţară care cumpărau cu credite. Aceştia erau de doua feluri. Naivii care cumpărau pe nevoie la preturi supraevaluate sub argumentul ca rata e mai mică decât chiria şi categoria „investitorilor” amatori. Nu pot sa nu fiu un pic ironic cu aceşti investitori naivi care credeau ca daca se împrumută şi dau în chirie sau dacă exploatează pe booking vreo proprietate vor da lovitura. Toţi aceştia cumpărau pe credite plătind din greu lăcomia tuturor de pe lanţ.

Deci dragii mei, ne place sau nu, piaţa imobiliarelor era mult supraevaluata în mod obiectiv datorită randamentului investiţiei. Repet: nu este o apreciere subiectivă. Ce alegi sa cumperi între un apartament în Spania cu 2200 euro/mp pe care îl amortizezi în 18 ani şi un apartament în Cluj cu 1800 euro/mp pe care îl amortizezi în 22 de ani? De aceea eram într-o mică bulă. Cu toate creşterile de salarii din ultimii ani, creşterea chiriilor nu ţinea pasul cu preţul imobiliarelor.

Dar nu doar România era într-o bulă.

As spune chiar ca bula romanească era micuţă când imobiliarele din pieţe mult mai mari erau distorsionate masiv. Vezi UK, zone din Canada, Germania etc. O bulă alimentată direct şi indirect de rundele succesive de Quantitative Eeasing. Cu alte cuvinte bălteau banii în piaţă, trăgeau băncile de tine să îţi dea bani. Pluteau ca vulturii in economie fonduri cu capital aproape nelimitat vânând active în toata lumea si implicit si in Romania iar când nu găseau acţiunile şi imobiliarele erau solutia.

Şi acum analizaţi pe rând, vp rog, fiecare din cei 4 mari actori din piaţă şi gânditi-vă dacă vor mai cumpăra imobiliare în următorii ani şi în ce ritm. După care o sa intelegeti de ce estimez o scădere de minim 45% în imobiliare (sunt optimist azi). De ce minim 45%? Explicaţia e simpla. Cu cel putin 25-30% erau supraevaluate înainte (v-am explicat cum e cu rata de recuperare a investiţiei mai sus). E şi o formulă simplă aici: chirie x 12 x 17 (sau 19) – cheltuieli de administrare. Tot ce este peste valoarea rezultată este supra-evaluare.

Prima ajustare va fi la realitate după care urmatoarea ajustare este doar actualizare la piaţă. Care piaţă va fi… grea de tot. Normal ca deprecierea nu se va întâmpla brusc. Oamenii vor tine psihologic de preturi cât vor putea. Cine nu e obligat să vândă nu va vinde. Dar vor fi tot mai mulţi obligaţi. Vor ţine de preţuri şi vor vedea că nu cumpără nimeni. Cine să le mai cumpere? Firmele au probleme cât casa, marii investitori au alte active la preţ de chilipir în pieţe, românii din străinătate nu se mai pot împrumuta sau vor sta in aţteptare sub ameninţarea pierderii locului de muncă.

Doar romanii din ţară se vor lupta in continuare sa isi cumpere case pentru ca au nevoie insa nu stim daca ii vor mai credita bancile. Mai puneti si faptul putinii cumparatori cu bani şi inteligenti vor evita înghesuiala, aglomeratia urbana in noua paradigma. Deci se va fi valea plângerii pe blocurile vechi sau cartierele aglomerate. Toate acestea se vor întâmpla treptat. În prima faza vor vinde cu discount cei mai isteti. Aceştia sunt cei care vor întelege primii ca mai bine vând acum cu un discount de 20% cât înca mai sunt putini cumparatori decât să rămână cu bunul nevândut.

Pentru o vreme cash is the king.

După care vor vinde firmele înghesuite de criza, oamenii care nu mai au joburi, cei cu urgenţe. Tonul reducerilor îl vor da totuşi marile ansambluri imobiliare, cu ocazia următoarelor târguri de sezon. Doar 25% din banii investiti in aceste ansambluri sunt banii investitorului. Restul de 75% sunt banii bancilor. Aici va fi dureros mai ales ca din spate vin alte ansambluri cu alte costuri pe terenuri, alte costuri pe materiale constructii şi forţa de muncă.

S-ar putea scrie mult şi bine pe subiect. Staţi departe de imobiliare până în 2021. Dacă aveţi ceva de vândut mai sunt înca una, poate 2 luni în care puteţi vinde ce e de vândut, chiar cu discount. Obişnuiţi-vă cu ideea ca lucrurile s-au schimbat. Vor dura ani până piaţa imobiliară va ajunge la nivelul din 2019, iar vremea cutiuţelor de 50 mp a trecut definitiv.

Advertisements

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

%d blogeri au apreciat: