Advertisements

De ce e mai avantajos să locuiești cu chirie

Am publicat ieri un articol în care calculam cu cât a scăzut numărul imobilelor vândute la sfârșit de an, intrigat de faptul că ANCPI și ZF se chinuie să găsească modalități prin care să ascundă nivelul catastrofal al acestor scăderi. Aproape toată lumea se poartă cu mănuși apropo de scăderile din imobiliare, nu cumva să strice jucăria celor bogați.

Ziua de Cluj confirmă azi că s-au vândut în decembrie 2018 cu aproape 20.000 de apartamente mai puțin ca în decembrie 2017 (36.000) dar calculează o scădere de „peste 30%”. Sigur, 54,66% este peste 30%, dar peste 50% era mai corect. Probabil că peste 50% este rezervat, și se va publica atunci când vor apărea și cifrele pentru Cluj, cu scăderi de peste 80%.

Există și analiști precum Iancu Guda, în opinia cărora oprirea creditării pe acest segment ar determina calmarea prețurilor: „BNR a sesizat creșterea RECORD a creditelor imobiliare și supra-îndatorarea populației pe termen lung. Tot BNR arată că ponderea creditelor imobiliare în total credite acordate populației este de 53% la finalul anului 2018 – față de 19% în 2008!.

Cu alte cuvinte, aproape toți cei care aveau venituri sigure au făcut cel puțin o investiție imobiliară. De aceea, BNR a plafonat gradul de îndatorare (40% pentru creditele în RON și 20% pentru valută); același Iancu Guda susține că programul „Prima Casă” ar trebui oprit în mod gradual.

Anul trecut acest program a reprezentat 80% din creditele imobiliare acordate pentru achiziția de locuințe noi și a  distorsionat semnificativ piața, fiind contractat de o pătura a societății care nu are nevoie de un asemenea program. Asta a făcut ca printr-o falsa alimentare a cererii, prețul pentru apartamentele noi să fie ușor supra-apreciat și să fie speculat de pătura cu un venit peste medie.

Programul ar trebui orientat către pătura cu venituri reduse, iar prețul ar trebui determinat de o cerere și o ofertă reală. Cum s-a ajuns aici? Păi haideți să vedem cine sunt actorii care populează „teatrul” de luptă în imobiliare: investitorul imobiliar roman – fost valutist / bișnitar / (în cel mai bun caz) fotbalist / speculant devenit investitor în real estate.

Agentul imobiliar: tare-n papagal și cam atât. Ia comision atât de la chiriaș cât și de la proprietar, indiferent de beneficiarul serviciului. Tre` sa mănânce și el o pită alba, nu? Îl dai afară pe ușă, intra pe geam. Notarul: nu mai poți trece strada fără o hârtie de la el. Oficiul de cadastru: Doamne feri de vreo succesiune, mai bine le dai lor pământul și te duci în treaba-ți. Creditorul imobiliar: speculant ca și restul. Păi dacă este cerere…

Faptul că toți cei de mai sus au ajuns să pună presiune pe prețul locuințelor și să profite de această bulă se datorează și presei, care i-a sprijinit prin articole. Dacă te întrebi de ce nu găsești să cumperi ori să închiriezi un imobil la un preț ok, află că grupurile de fakebook sunt populate în proporție de 75% de agenți imobiliari, iar anunțurile din ziare ajung înainte la agenții, care le mută pe siturile lor. Știați că există o bază de date pe care ziarele o vând cu prioritate agențiilor imobiliare?

Prețul mediu din piață depășește azi cu 25%-30% valoarea investițională (calculată pentru o recuperare a investiției din chirii în 15 ani). Dacă mai ținem cont și de faptul că prețul plătit este în realitate mult mai mare în cazul achiziționării printr-un credit imobiliar (aproape dublu chiar, având în vedere dobânzile care vor fi plătite în 30 de ani), este extrem de costisitor să cumperi o locuință supraevaluata.

De aceea, recomandarea pentru cei care se gândesc sa cumpere acum o locuință, este sa mai aștepte cel puțin 1 an. Valoarea chiriei plătite într-un singur an este de 10 ori mai mică decât plata unui credit pe 30 de ani pentru componenta supraevaluată cu 25%-30%! De aceea, să stai în chirie este mult mai ieftin comparativ cu achiziționarea unui imobil supraevaluat – indiferent dacă achiziția se face pe credit sau cu bani cash.

Sigur că toată această logică este contra dorinței firești de a avea propriul acoperiș deasupra capului, de a dormi liniștit fără amenințarea proprietarului de drept, care te poate scoate afară în orice moment, sub pretext că vrea să vândă sau să-ți dubleze chiria. Ok, dar e ceva ce ține de supraviețuire, iar asta nu înseamnă că trebuie să plătești pentru un serviciu de bază prețuri de lux.

Advertisements

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

%d blogeri au apreciat: