Advertisements

3 semne de îngheț în imobiliare

Chiar dacă nu putem (încă) afirma că s-a spart bula imobiliară, scăderile serioase ale vânzărilor arată că pe piața locuințelor se pregătește, dacă nu cumva și are loc deja, o corecție. Primul trimestru din 2018 dădea deja vagi semne că vânzările de imobile sunt în picaj. După cum aprecia în iulie Liviu Voinea, viceguvernatorul Băncii Naţionale a României (BNR)…

România nu este foarte departe de pragul de semnal de 6%, în privinţa riscurilor de pe piaţa imobiliară.

2017În august, vânzările scad brusc cu 30% la nivel național. Dăm vina pe tichetele de concedii – ok, totul e posibil – dar în Cluj, unde sunt cele mai mari prețuri, scăderile sunt de 50% față de 2017. Septembrie este a doua lună cu scăderi serioase, de 27%. „Experții” așteaptă însă rezultatele pe octombrie, când vin și studenții. Ei bine, scăderile sunt sub nivelul lunii anterioare (aproape 20% la nivel național, peste 50% doar în Cluj) – dar acesta este un prim semn clar de îngheț al pieței.

S-a terminat cu creșterile, semn că pragul de sus a fost atins. Faptul că scăderile sunt mai mari acolo unde prețurile erau deja exagerate este o dovadă că e vorba de corecții. Clujul este campion la scăderi, cu aproape 60%, urmat de București cu peste 50%. Cine a vândut în august a cam prins ultimul tren, pentru că de acum corecția va fi regula. Nu se va mai vinde orice, ci doar apartamentele și casele din zone bune, la prețuri ok. Celelalte abia se vor da la ofertă ori, cel mai probabil, se vor închiria.

tranzactiiVine criza? Pentru constructori da, mai ales dacă au pariat pe scenariul optimist, de creștere în ritm susținut. Pentru cumpărători, sunt semne de revenire a pieței în parametri normali. Și 1350 era scump, dar cât de cât ok dacă dotările imobilului și zona erau pe măsură. 1.500 euro/mp e deja exagerat, când tu nu câștigi 1 mp în 2 luni. Adică muncești un an ca să (nu) îți poți lua o toaletă?

Al doilea semn de îngheț sunt reacțiile „experților” imobiliari, care încep să iasă în presă cu diverse teorii, încercând să „explice” ei cum se va reglementa oleacă piața oricum scumpă. Agenții imobiliari reușesc (uneori cu, alteori fără voia lor) să o mai scumpească, în plus. Un exemplu, în articolul (sau advertorialul?) de aici, unde un expert de la Blitz Imobiliare ne spune cu cât se închiriază spațiile comerciale prin Cluj și că nu se prea găsesc (sic!).

Al treilea semn: la finalul lunii septembrie încă mai erau bănci care acceptau dosare pentru programul Prima Casă, deşi fondurile alocate programului sunt în scădere, iar anul trecut (când erau mai mulți bani alocați) în august fondurile erau deja terminate, asta după ce în 2017 volumul construcţiilor rezidenţiale crescuse cu circa 70% față de 2016.

Cifre: numărul caselor, terenurilor şi apartamentelor care au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare la nivel naţional în octombrie 2018 este mai mic cu 10.000 de unități faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În concluzie, orice achiziție e bine cumpănită. Nu mai e momentul să cumpărați imobile în stadiu de proiect sau fără toate actele în regulă.

Dacă acum unele „mici probleme” par rezolvabile, la următorul semn de criză „dezvoltatorul” va întrerupe lucrările sau poate intra chiar în insolvență. Apoi, nu mai e cazul să achiziționați în ideea că piața va urca. S-ar putea să mai stagneze o perioadă, până când proprietarii vor admite că nu mai pot vinde la 1.500 metrul pătrat de beton, după care prețurile o vor lua încet în jos.

Iancu Guda, preşedintele Asociaţiei Analiştilor Financiari Bancari şi CEO Coface crede că suntem deja în bulă. „Imobiliarele sunt supra-evaluate cu 20-25%. Dacă faci un calcul mediu cu chiria care poate fi încasată pe 10 ani pe metru pătrat, la un grad de ocupare de 90% al activului şi reinvestirea chiriei la un randament armonizat real de 3% într-o clasă de active cu risc sub medie cum ar fi obligaţiuni, am ajunge la un preţ pe metrul pătrat de maxim 1050 de euro/mp”.

Advertisements

Lasă un răspuns

Acest sit folosește Akismet pentru a reduce spamul. Află cum sunt procesate datele comentariilor tale.

%d blogeri au apreciat: