Advertisements

4 semne că suntem în bulă

Cum articolul despre înghețul care a cuprins piața imobiliară – deja evident, în ciuda toamnei lungi – a suscitat destule comentarii, semn că lumea îl sesizează dar e încă surprinsă de această posibilitate, m-am gândit că ar fi utilă o continuare. Asta pentru cei care nu sunt convinși (încă) de faptul că suntem într-o bulă imobiliară.

Contra-argumentele acestora sunt firave, bazându-se pe programe guvernamentale precum Prima Casă – pe cale de dispariție controlată. Procentul de achiziție în centrele urbane mari nu înclină însă, mai deloc, către Prima (sau a doua!) Casă. Studiu de caz făcut pe de un cititor din Grupul Antreprenorilor pe un complex rezidențial din Bucuresti:

bula

80% din achizitia apartamentelor s-a facut cu banul jos, și vorbim de sume între 55 și 85.000 euro, achitate de către persoane provenite cu preponderenta din afara Bucureștiului. Doar 20% au fost prin programul Prima casă, accesat cu preponderență de către tinerii din Bucuresti. Grad de ocupare 85%, dintr-un număr de 1200 de spatii locative. Ceea ce înseamna ca majoritatea banilor din imobiliare circulă… în afara circuitului bancar.

Dar să revenim la subiect. Primul semn al unei bule speculative este faptul că apartamentele se vând (iar) în fază de proiect. Amintiți-vă de criza precedentă și comparați cu situația de acum. Vânzarea încă din stadiul de proiect confirmă faptul că intrăm în bulă, din cauză că lipsește prudența. Și la Brașov și la Sibiu este la fel: când construcția e în stadiu de structură până pe la etajul V, agenții vând deja etajul VIII.

Exemplu concret: Maurer villas nici nu avea autorizație și deja vânduse câteva proprietăți. Cineva care a cumpărat s-a trezit apoi că imobilul său a dispărut din plan, pentru că Primăria a zis ca nu le dă autorizația dacă nu lasă și spațiu verde între blocuri. I-au dat alt desen, în altă vilă. La fel și la alți dezvoltatori: nici măcar nu s au apucat de construit, că deja proiectul e pe jumătate vândut. De ce riscă cumpărătorii?

Când cumperi ceva ce nu există fizic și nu la bani putini ci la un preț supraevaluat, pariezi pe o idee: că maine, sau atunci când va exista fizic, imobilul va fi și mai scump. Dacă ai suspecta că se ieftinește la gata, probabil că ai aștepta, nu? Cum se numește asta dacă nu… speculație? Al doilea semn că ne aflăm într-o bulă este scăderea cererii, ocultată pe moment de spirala prețuri – salarii.

pricetorentAl treilea indiciu este că ratele şi ROBOR-ul sunt în creştere, iar Prima Casă se transformă într-un program social. Al patrulea semn speculativ, care arată că avem de a face cu o bulă imobiliară, este că acum e mai avantajos să inchiriezi decât sa cumperi. Faptul că au crescut chiriile în Cluj, de exemplu, este normal din punct de vedere economic – dată fiind creșterea cu peste 50% a prețului proprietăților – chiar dacă este neplăcut pentru chiriași.

Problema este când apare un dezechilibru. Abia când prețul chiriei rămâne în urma prețelui de achiziție al unei proprietăți, e semn că cererea de cumparare este una speculativă, și nu dictată de o nevoie reală (mai multe detalii pentru cei interesați de subiect, aici). Desigur că sunt mai mulți factori care influențează acest raport preț/chirie.

În țările nordice, de exemplu, taxele pe proprietate sunt mari și din cauza asta diferentele între a fi proprietar sau a rămâne chiriaș sunt mici. De asemenea, raportul ține și de mobilitatea forței de muncă: în vestul Europei unde oamenii sunt mai mobili, apetitul pentru proprietati este mai mic decât în est. Sursă foto: Capital

Advertisements

Lasă un răspuns